關(guān)于五證
有些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有五證或五證不全時(shí),為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件;或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來(lái)出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。
相應(yīng)對(duì)策:
1、復(fù)印件要注意看原件。 2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。 3、對(duì)于承諾證件正在辦理中的開(kāi)發(fā)商,可約定開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。 關(guān)于公攤面積
建設(shè)部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理,這樣有的開(kāi)發(fā)商會(huì)提高公攤面積減小使用面積,而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開(kāi)發(fā)商并未違約,買受人也起訴無(wú)據(jù)。
相應(yīng)對(duì)策:
1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。 2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。 3、按套購(gòu)買使用面積,雙方不涉及公攤處理。 關(guān)于房產(chǎn)證
建設(shè)部格式合同第十五條并未說(shuō)清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限,所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明。可能導(dǎo)致資質(zhì)較差的開(kāi)發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。
相應(yīng)對(duì)策:
1、五證齊全的項(xiàng)目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證,所以五證不全就免談。 2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來(lái),開(kāi)發(fā)商是具體行政行為的相對(duì)人,買受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。 關(guān)于書面通知
合同中約定通知義務(wù)后(如:交房通知),開(kāi)發(fā)商如期不能履行義務(wù),延期后其可以在售樓部張貼書面公告,卻署名約定日。還將公告辯為書面通知,以推托自己的責(zé)任。
相應(yīng)對(duì)策:
1、將書面通知的形式約定清楚,開(kāi)發(fā)商違約時(shí),買受人就有確鑿證據(jù)。 2、如有開(kāi)發(fā)商違約,買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對(duì)方,以備證據(jù)。 關(guān)于所售房屋的坐落位置
開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤時(shí),買受人可能買得是位置好的某號(hào)樓,可交房時(shí)該樓號(hào)又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。
相應(yīng)對(duì)策:
1、在合同附件一中,附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號(hào)。 2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。 關(guān)于所售房屋的抵押
有的開(kāi)發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押,進(jìn)而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售,開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí),買受人得不到房屋。因?yàn)橘I受人還未得到房產(chǎn)證,不具有物權(quán)。
相應(yīng)對(duì)策:
1,在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無(wú)抵押記載。 2、要求開(kāi)發(fā)商將合同在房管局備案。 3、要求開(kāi)發(fā)商提供保證責(zé)律師建議增加補(bǔ)充條款:出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況,若因此導(dǎo)致買受人退房,出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。 關(guān)于物業(yè)管理公約
《物業(yè)管理?xiàng)l例》今年9月1日實(shí)施,其中明確規(guī)定買受人在購(gòu)房前開(kāi)發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則,開(kāi)發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。
相應(yīng)對(duì)策:
1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。 2、開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。 3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。 關(guān)于各方責(zé)任范圍
如果因開(kāi)發(fā)商的各種原因(如:五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導(dǎo)致買受人得不到房屋,買受人的損失范圍沒(méi)有界定。 然而法律也沒(méi)明確具體范圍。
相應(yīng)對(duì)策:
1、根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實(shí)際損失細(xì)化。 2、對(duì)開(kāi)發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。 還有這幾點(diǎn)一定要注意! 在合約書中,應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價(jià)位,是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款,每期款的繳款時(shí)間應(yīng)注明。 開(kāi)發(fā)商交付房屋的日期一定要寫明確,應(yīng)明確到某年某月某日交房,而不應(yīng)用模棱兩可的措詞來(lái)表達(dá),因?yàn)檫@里涉及到逾期交房的違約問(wèn)題。 應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時(shí)間。因煤氣公司有規(guī)定,必須等到樓宅入住率達(dá)70%時(shí)才通氣源。因此,雖然煤氣管道已通,但客戶尚有可能用不上煤氣,給生活帶來(lái)諸多不便。所以,在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時(shí)間或注明如入住率不夠不能按時(shí)通氣時(shí)發(fā)展商采取的應(yīng)急辦法。 開(kāi)發(fā)商在與客戶簽約時(shí),除簽署正式合同外,為了更清晰地闡述協(xié)議內(nèi)容,往往還會(huì)讓客戶再簽署一份補(bǔ)充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任,以及面積丈量誤碼率差,若差異過(guò)大時(shí)在哪些情況下的免賠責(zé)任。一般情況下,開(kāi)發(fā)商簽此合同,主要是為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。但客戶也應(yīng)多加注意,仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款,以免落入某些不法發(fā)展商的文字陷阱。
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